Die neue Wohnung, die Sie kaufen möchten, kommt Ihnen soteuer vor? Fragen Sie nach, wie hoch die Rückhaltung für die Instandhaltung (Instandhaltungsrücklage)ist und ob diese im Verkaufspreis enthalten ist. Denn eigentlich gehört Sienicht zum Kaufpreis dazu. Wenn Sie separat beglichen wird, können Sie zwarnicht die Summe für die Rücklage sparen, aber es fällt keine Grunderwerbssteuerdafür an. Bei Steuersätzen zwischen 3 und 5 Prozent macht das schnell einenvierstelligen Geldbetrag aus, den Sie dann für etwas anderes verwenden können.
Jeder Wohnungseigentümer ist zur Bildung einer Rücklage fürInstandhaltungsmaßnahmen verpflichtet. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) schreibt dies in Paragraph 21 Absatz 5 ausdrücklich vor. Aus denangesammelten Geldmitteln sind bei Bedarf kurzfristig entstehende Reparaturenund Instandsetzungen zu begleichen. Außerdem dient das Geld für langfristigeSanierungen, die bei Immobilien in größeren Zeitabständen immer wiedernotwendig werden. Die angesammelte Summe wird beim gemeinschaftlichenEigentumsbesitz von der Wohnungseigentümergemeinschaft einheitlich verwaltet.Sie gehört quasi zur Wohnung dazu.
Grunderwerbssteuer reduzieren
Wenn Sie eine solche Wohnung kaufen, besteht also auch eine Rücklage für Instandhaltung in variablerHöhe, je nach Alter der Immobilie und Einzahlungen. Bei einem Kauf geht dieseSumme automatisch auf Sie als neuen Besitzer über. Manchmal vergessen Käuferauch, dass sie überhaupt bei der Hausverwaltung besteht. Andere schlagen sieaber ausdrücklich auf den Kaufpreis oben drauf. Dann ist die Eigentumswohnungalso plötzlich 15.000 oder 25.000 Euro teurer. Da auf den Kaufpreis aber auchGrunderwerbsteuer erhoben wird, wachsen gleichzeitig auch Ihre Steuerzahlungenmit. Ein Kostenpunkt, den Sie sich aber sparen können.
Rücklage für Instandhaltung – 1.000 Euro und mehr sparen
Erkundigen Sie sich daher über die Höhe der Rücklage fürInstandhaltung und bitten Sie darum, dass sie aus dem Verkaufspreisherausgerechnet wird. Bei 4 Prozent Grunderwerbssteuer und einer Rücklage von25.000 Euro macht das einen Unterschied von 1.000 Euro aus, die Sie an Steuernweniger zahlen. Die Rücklage begleichen Sie stattdessen separat. So entstehtfür den Verkäufer kein Nachteil und der Vertrag kann trotzdem für beide Seitenin der gewünschten Weise zustande kommen.
Vorteile für Verkäufer und für Käufer
Wenn Sie selber Verkäufer einer Wohnung sind, können Siesich diesen kleinen Kniff natürlich genauso zunutze machen. Denn durch dieAusgliederung des Betrags wird Ihre Immobilie im Vergleich zu anderen Angebotenam Wohnungsmarkt natürlich preislich attraktiver. So finden Sie schneller einenInteressenten und haben den Verkauf schneller unter Dach und Fach. Diegetroffene Regelung gilt es aber im Vertrag eigens zu vermerken.
Steuersätze variieren
Wie hoch die Einsparungen konkret sind, variiert allerdings von Bundesland zu Bundesland. Generell werden 3,5 Prozent Grunderwerbssteuerangesetzt, wovon aber seit 2006 jedes Land nach eigenem Ermessen abweichenkann. In Brandenburg, Schleswig-Holstein und Thüringen liegt sie beispielsweisebei 5 Prozent. In Hamburg, Berlin und Niedersachen beträgt sie 4,5 Prozent.Auch Bremen und Sachsen-Anhalt liegen auf diesem Niveau. Im Saarland werden 4Prozent Grunderwerbssteuer erhoben. Die weiteren Länder wie Hessen, Bayern oderBaden-Württemberg ziehen 3,5 Prozent ein. Doch auch bei diesem Steuersatz undeiner Rücklage für Instandhaltung von 20.000 Euro macht die Steuerzahlungimmerhin noch 700 Euro aus. Die kleine Veränderung im Vertragstext macht sichalso gut bemerkbar.
Fazit
Oft sind es nur Kleinigkeiten, die eine gehörige Wirkung infinanzieller Hinsicht haben können. Die ausdrückliche (Nicht-)Berücksichtigungder Rücklagen für die Wohnungsinstandhaltung beim Wohnungskauf oder -verkaufgehört in diese Kategorie. Durch eine einfache Verständigung zwischen denVertragsparteien können beide Seiten profitieren. Selbst in Bundesländern mitniedrigeren Steuersätzen sind die Sparbeträge signifikant. Das Vorgehenentspricht den gesetzlichen Regelungen und hat nichts mit Steuerhinterziehungoder ähnlichem zu tun.
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