Wer ein abbezahltes Haus besitzt, ist finanziell in einer komfortablen Lage. Möchte man meinen. Doch das ist nicht immer so. Denn wenn man wirklich Geld braucht, muss man den Wert der Immobilie erst wieder einmal flüssig machen. Ein Hausverkauf ist dann natürlich eine Option. Oder ein Kredit, für den die Immobilie als Sicherheit dient.
Doch was tun, wenn für die monatlichen Raten eines Darlehens das Einkommen nicht reicht und wenn man in der Wohnung seinen Lebensabend verbringen möchte? Das neue Finanzinstrument der sogenannten Umkehrhypothek kann hier einen Ausweg darstellen.
So funktioniert die Umkehrhypothek
Ein Beispiel: Rentner Feierabend hat sich über die Jahre seiner Berufstätigkeit ein Eigenheim erworben und die Immobilie bereits komplett abbezahlt. Er wohnt in dem kleinen Häuschen und die Rente reicht gerade so für ein bescheidenes Auskommen. Doch schon für eine Reise oder für ein neues Auto sind keine Finanzmittel vorhanden. Nun geht eines Tages der alte Pkw kaputt. Gerne würde sich Rentner Feierabend einen neuen Wagen zulegen, aber nicht einmal für die Ratenzahlungen eines Darlehens hat er genug Geld. Das ist natürlich ärgerlich: Auf der einen Seite stolzer Hausbesitzer zu sein, sich aber trotz des vorhandenen Vermögens kaum etwas leisten zu können.
Die Lösung: Mit einer Umkehrhypothek ließe sich das festsitzende Geld in der Immobilie trotzdem liquide machen. Denn dabei werden Darlehensbeträge ausbezahlt, ohne dass die Bank dafür eine Rückzahlung in Raten verlangt. Stattdessen werden Zinsen und Tilgungsbeträge über die Laufzeit kontinuierlich aufsummiert. Am Ende wird dann für die Begleichung der Wert der Immobilie eingesetzt.
Ablauf und Vorteile einer Umkehrhypothek
Konkret könnte das also so aussehen: Die Bank vereinbart mit dem Hausbesitzer eine Einmalzahlung von 50.000 Euro. Das Geld wird überwiesen und Rentner Feierabend kann sich davon ein neues Auto kaufen, die lang ersehnte Reise zu Bekannten im fernen Ausland unternehmen und sich auch ansonsten die eine oder andere Annehmlichkeit leisten. Die bisherige Rente verwendet er weiter für die Lebenshaltungskosten. Zusätzliche Ausgaben für das Darlehen entstehen nicht. Da Rentner Feierabend keine direkten Erben hat, würde sich auch niemand groß beschweren, wenn er auf diese Weise den gesamten Immobilienwert in seinem Ruhestand verbraucht. Die Bank gewährt ihm Bleiberecht auf Lebenszeit. Das klingt nach einem interessanten Angebot.
Kostenabwägung vornehmen
Klarmachen muss man sich bei der Sache allerdings, dass sich die anbietenden Banken einen solchen Service auch entsprechend vergüten lassen. Gegenüber einem normalen Kredit steht die Umkehrhypothek daher vielleicht nicht ganz so positiv da. Die besonderen Bedingungen für die Kreditgewährung (keine laufende Rückzahlungen) werden also auch durch besondere Konditionen (evtl. erhöhte Gesamtkosten) bezahlt. Dabei gibt es durchaus auch unterschiedliche Durchführungsmodelle, die je nach Verwendungszwecken und Anbieter verschieden ausfallen können. So könnte beispielsweise auch vereinbart werden, dass anstelle einer größeren Einmalzahlung jeden Monat eine zusätzliche Rentenzahlung von 250 Euro überwiesen wird. Auch beim Mindestwert, den eine Immobilie für eine Umkehrhypothek aufweisen muss und bei vielen anderen Details unterscheiden sich die Bankofferten. Vor einer Entscheidung für einen Vertragsabschluss, sollte man daher immer mehrere Angebote ganz konkret vergleichen und vor allem eine persönliche Gesamtrechnung aufstellen. Auf diese Weise lassen sich der wirkliche Nutzen und der finanzielle Aufwand in einer Abwägung realistisch abschätzen.
Umkehrhypothek – Anbieter in Deutschland
Am Ende gehört das über Jahre teuer finanzierte Haus der Bank. Zwar können je nach Vertrag zum Beispiel Erben zunächst darüber befinden, ob Sie die Immobilie wieder auslösen möchten. Doch die jeweiligen Implikate und Folgen einer Umkehrhypothek sollte man sich in allen Belangen vorab bewusst machen. Während das Finanzierungsinstrument in Ländern wie Großbritannien oder den USA bereits seit längerem breite Verwendung findet, gibt es in Deutschland noch kaum Erfahrungen. Es ist bislang auch nur eine Hand voll Anbieter am Markt, bei denen man überhaupt eine Umkehrhypothek erhalten kann. Beispiele sind etwa
- die Investitionsbank Schleswig Holstein
- oder die Immokasse (in Zusammenarbeit mit der DKB/Bayern LB).
Erst seit 2009 / 2010 wird das Finanzprodukt in Deutschland in größerem Stil angeboten. Vorherige Versuche blieben meistens in den Kinderschuhen stecken, weil etwa der Bekanntheitsgrad hierzulande in Grenzen blieb und weil es auch unterschiedliche gesetzliche Rahmenbedingungen als in anderen Ländern gibt.
Konditionen im Vergleich
Ob sich Rentner Feierabend nun für eine Umkehrhypothek entscheiden sollte? Wenn er sich für das Modell „ImmoRentePlus“ der Immokasse entscheiden möchte, muss er mindestens 65 Jahre alt sein. Bei der Investitionsbank Schleswig Holstein besteht das Angebot der „Immorente“ bereits ab 60 Jahren. Die konkreten Zinssätze der Darlehen unterscheiden sich dann nach dem tatsächlichen Eintrittsalter (zum Beispiel zwischen 4,79 Prozent und 5,39 Prozent Nominalzins). Wie vorteilhaft ein Umkehrdarlehen tatsächlich ist, hängt also auch davon ab, zu welchem Zeitpunkt sich der Kreditnehmer dafür entscheidet. Wenn aber ohnehin keine anderen Finanzierungsoptionen für einen konkreten Bedarf offen stehen (für eine notwendige Wohnungssanierung etwa), nimmt man vielleicht auch etwas schlechtere Bedingungen in Kauf.
Fazit
Durch eine Umkehrhypothek kann man sich den Verbleib in den eigenen vier Wänden sichern, auch wenn man keine Geldmittel für aktuelle Finanzierungsbedürfnisse hat. Voraussetzung ist ein komplett oder weitgehend abbezahltes Immobilieneigentum. Das Umkehrdarlehen wird ohne laufende Tilgungsraten gewährt.
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