Wer jeden Monat regelmäßig seine Miete überweist, stellt sich vielleicht früher oder später die Frage, ob es nicht besser wäre, dieses Geld für einen Wohnungskauf zu nutzen. Schließlich kommt über die Jahre und Jahrzehnte eines Mieter-Lebens eine ganz erkleckliche Summe zusammen, die auch für eine eigene Immobilie reichen könnte. Ob es günstiger ist zu mieten oder zu kaufen, hängt allerdings von mehreren Faktoren ab.
Die Grundsatzüberlegung ist sicher richtig: Wohnungsbesitz ist besser als zur Miete wohnen. Nehmen Sie an, Sie zahlen eine Kaltmiete von 500 Euro. Dann sind das jährlich 6000 Euro Mietausgaben. Macht in zehn Jahren 60.000 Euro. Und in dreißig Jahren 180.000 Euro. Das ist eine Summe, für die man schon die eine oder andere Immobilie in Augenschein nehmen kann. Und während die Mietausgaben am Ende einfach weg sind, hat man beim Wohnungskauf einen entsprechenden Gegenwert. Könnte man die Miete also kontinuierlich in die Abzahlung eines Immobilienkredites stecken, stünde man am Ende doch viel besser da. So gerechnet hätte der Wohnungskäufer nach dreißig Jahren einen Mehrwert von weit über hunderttausend Euro. Da sollte man sich die Sache schon einmal genauer ansehen.
In fünf Schritten zum persönlichen Vergleich
Aber natürlich war das Beispiel bisher nur eine Art Milchmädchenrechnung. Denn bei der Aufnahme eines Kredits muss man natürlich auch mit den zusätzlichen Kreditkosten rechnen. Bankgebühren und Zinsen kommen also noch obendrauf. Die fallen bei einer Mietwohnung nicht an. Außerdem ist Wohnungsbesitz auch mit Ausgaben für die Instandhaltung, für Steuern und anderem verbunden. Auch diese Ausgaben müssen bei einem Gesamtvergleich mit eingerechnet werden. Zudem braucht es zur Aufnahme für einen größeren Kredit meist ein gewisses Grundkapital, das man zuerst einmal zusammen haben muss und einige andere Voraussetzungen, die für den Mieter in dieser Weise nicht zutreffen, sollten erfüllt werden. Es gilt also einige Grundfragen zu klären, um zu entscheiden, ob eher Kaufen oder eher Mieten eine mögliche Variante ist. Mit den folgenden fünf Schritten lässt sich der Antwort näher kommen, ob Kaufen eine vorteilhafte Variante für Sie ist.
Schritt 1 – Mietkosten und Wohnort
Suchen Sie zunächst heraus, wie hoch Ihre monatlichen Ausgaben für die Kaltmiete sind. Das sind die Kosten, die ohne Heizung und andere Nebenkosten fällig werden. Für einen aussagekräftigen Vergleich ist diese Kennzahl wichtig, weil prinzipiell die Heizkosten ja erst einmal unabhängig von Mietwohnung oder Eigentumswohnung sind. So lässt sich effektiver ein echter Gesamtvergleich errechnen. Außerdem braucht es die Angaben zur Wohnungsgröße nach Quadratmetern. Und nicht zuletzt macht es natürlich einen Unterschied, ob man eine Einzelwohnung, ein Reihenhaus oder ein Einfamilienhaus als Vergleichsgröße heranzieht. Weil Immobilienpreise außerdem von Stadt zu Stadt sehr verschieden sind, muss auch der Wohnort für einen Kostenvergleich berücksichtigt werden. Überlegen Sie sich also, wo Sie sich eine eigene Wohnung gegebenenfalls kaufen würden.
Schritt 2 – Eigenkapital und Kreditrahmen
Wenn Sie die vorgenannten Fragen geklärt haben, dann geht es an die Frage, wie teuer ein Darlehen für eine Finanzierung werden würde. Weil solche Berechnungen immer etwas umfangreicher sind, nutzen wir im Weiteren dafür ganz einfach einen Online-Rechner. Rufen Sie dazu zum Beispiel das Online-Tool von Biallo.de auf. Geben Sie dort Ihre Daten aus Schritt 1 in den Vergleichsrechner ein und klicken Sie auf weiter. Nun gilt es, einige Rahmendaten für einen möglichen Immobilienkredit festzulegen. Wie viel Eigenkapital könnten Sie für einen Wohnungskauf einbringen? Über welchen Zeitraum wird ein erster Bankenkredit angesetzt? Für eine generelle Überschlagsrechnung können Sie hier erst einmal mit groben Schätzwerten hantieren. Überlegen Sie also, ob Sie bis zu einem bestimmten Zeitpunkt eher 15.000 oder eher 30.000 Euro zusammensparen können und setzen Sie für ein Darlehen beispielsweise eine Zinsbindungszeit von 12 Jahren an. Der Online-Rechner von Biallo gibt Ihnen aufgrund Ihrer Dateneingabe zur Kaltmiete bereits einen möglichen Kaufpreis für eine vergleichbare Immobilie an Ihrem eingegebenen Wohnort an. Übernehmen Sie für die Vergleichsrechnung die vorgeschlagenen durchschnittlichen Schätzwerte für Grunderwerbssteuer oder Notarkosten einfach unverändert.
Schritt 3 – Zinsfrage und Tilgungsraten
Sehr maßgeblich für die Gesamtrechnung ist natürlich, wie hoch die Kreditzinsen sind und wie schnell Sie eine Rückzahlung bewerkstelligen können. In Schritt 3 muss man also festlegen, zu welchem Sollzinssatz und mit welcher Tilgungsrate ein möglicher Kredit aufgenommen würde. Suchen Sie zum Beispiel auf irgendeiner Finanzseite heraus, zu welchen Konditionen Sie in etwa momentan ein Darlehen erhalten könnten. Der Biallo-Rechner macht Ihnen auch einen konkreten Zinsvorschlag.
Schritt 4 – Mietsteigerungen und Immobilienwert im Vergleich
Einer der schwierigsten Punkte für eine Abwägung, ob Mieten oder Kaufen langfristig günstiger ist, stellt die Frage dar, wie sich die Immobilienpreise in Zukunft am jeweiligen Ort entwickeln. Für eine aussagekräftige Bewertung sollte man hier unbedingt ernstzunehmende Prognosen für den konkreten Immobilienstandort haben. Denn während dieser Wert in manchen Regionen eher stabil ist oder steigt, ist in manchen Gebieten auch ein Absinken nicht ausgeschlossen. Machen Sie sich hier also zu Ihrer gewünschten Zielregion zuerst ein wenig schlau. Gleichzeitig ist auch zu überlegen, welche Mietsteigerungen im Vergleichszeitraum zu erwarten sind. Außerdem muss beispielsweise mit berechnet werden, was im Idealfall eine Geldanlage einbringen würde, wenn Sie Ihr vorhandenes Eigenkapital, statt für einen Kredit einzusetzen, auf die hohe Kante legen.
Schritt 5 – Unterschiedliche Szenarien berücksichtigen
Mit allen diesen Angaben lässt sich ausrechnen, wie viel Ausgaben und Wertgewinn jeweils mit Wohneigentum oder einer Mietwohnung verbunden sind. Der Biallo-Rechner zeigt Ihnen beispielsweise einen Vergleichswert für die Gesamtsumme sowie für die durchschnittlichen monatlichen Belastungen. Beachten Sie aber, dass schon die Veränderung einer einzigen Kennzahl aus der Gesamtrechnung zu erheblichen Abweichungen führen kann. Rechnen Sie daher stets mit mehreren unterschiedlichen Szenarien, um einen ungefähren Eindruck von möglichen Auswirkungen zu erhalten.
Fazit
Oft ist in einer Gesamtbetrachtung Kaufen günstiger als Mieten. Wer es sich leisten kann und die verschiedenen Voraussetzungen erfüllt, sollte sich mögliche Finanzierungskonzepte einmal genauer anschauen. Rechentools wie der Biallo-Rechner liefern aber in der Regel eher einen ungefähren Vergleichswert als ganz exakte Zahlen. Aber für die generelle Überlegung, ob Kaufen eine ernstzunehmende Alternative ist, hilft ein solcher Vergleichsrechner allemal.
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