Erbschaftssteuer bei Wohneigentum – Darauf sollten Sie achten!

Die Regeln für Erbschaftssteuer bei Wohneigentum wurden seit dem 1. Januar 2009 neu festggelegt. Immobilien bleiben in bestimmten Fällen erbschaftssteuerfrei, wenn die Erben darin selbst wohnen.

Nicht in jedem Fall muss für Wohneigentum Erbschaftssteuer gezahlt werden. Seit der Reform von 2009 bleiben Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und Kinder steuerfrei. Voraussetzung: Sie wohnen selbst in der vererbten Wohnung. Das so genutzte Familienheim darf allerdings zehn Jahre lang nicht verkauft oder weitervermietet werden. Für erbende Kinder gilt zudem die Einschränkung, dass die Wohnfläche nicht größer als 200 m² sein darf.

Steuerentlastung durch Freibeträge

Während vor der Gesetzesänderung auch selbstgenutztes Wohneigentum steuerpflichtig war, hat sich damit für die engsten Angehörigen eines Erblassers eine deutliche Steuerentlastung ergeben. Bei Vererbung an andere Personengruppen gestaltet sich die Erbschaftssteuer nach den dort  vorgesehenen Freibeträgen der jeweiligen Steuerklasse. Das heißt zum Beispiel:

• für Enkel, die von der vermögenden Großmutter mit einer Wohnimmobilie bedacht werden, dass diese Erbschaftssteuer zahlen muss, sobald der Immobilienwert 200.000 Euro übersteigt.
• bei Ur-Enkeln greift die Steuer ab 100.000 Euro.
• und ein Erbe, der in gar keinem direkten verwandtschaftlichen Verhältnis stand, kann nur bis zu einem Freibetrag von 20.000 Euro ohne Steuerzahlung erben.

Doch für Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und Kinder entfällt mit den neuen Regelungen der Abgleich mit den Freibeträgen. Denn ein selbstgenutztes Familienheim bleibt unabhängig vom Wert der Immobilie steuerfrei. Dazu muss der Erbe entweder weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben, oder spätestens ab dann dort seinen dauerhaften Hauptwohnsitz und damit seinen Lebensmittelpunkt haben. Eine Nutzung als Zweitwohnsitz erfüllt die Anforderungen zur Steuerfreiheit nicht.

Einschränkungen bei der Steuerbefreiung

Zudem kann nachträglich Steuer fällig werden, wenn das Wohneigentum im Verlauf von zehn Jahren anderweitig genutzt oder ganz verkauft werden sollte. In diesem Fall werden wieder die Freibeträge relevant. Denn Ehepartner und eingetragene Lebenspartner können bis zu einer Summe von 500.000 Euro ohne Steuerpflichten erben. Liegt das Gesamterbe inklusive der Wohnimmobilie unter diesem Betrag, fällt daher trotzdem keine Erbschaftssteuer an. Für Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro. Hier kommt außerdem noch die Zusatzregelung hinzu, dass die bewohnte Fläche nicht mehr als 200 m² betragen darf. Für größere Wohnungen wird entsprechend eine anteilige Steuer gemäß der gültigen Steuersätze erhoben. Ausschlaggebend bei diesen Berechnungen ist auch die zugrundeliegende Immobilien-Bewertung. Hier gilt es darauf achtzugeben, dass eine angemessene Einschätzung zum Grundbesitz, nach seinem tatsächlichen Verkehrswert, stattfindet.

Tipps zur Erbschaftssteuer

Die grundlegende Voraussetzung für Kinder, Ehepartner und eingetragene Partner ist bei allen Rechenbeispielen die zehnjährige Eigennutzung des Wohneigentums. Wer also durch einen Erbfall in den Besitz einer entsprechenden Wohnimmobilie gelangt, sollte sich mit einem steuerlichen Fachmann in Verbindung setzen, um die konkreten Durchführungsbestimmungen abzuklären. Bei einem hohen Immobilienwert können sich leicht größere fünfstellige Beträge Unterschied in der Erbschaftssteuer bei Wohneigentum (oder mehr) ergeben. So kann ein eventueller Einzug in eine geerbte Immobilie eine deutliche finanzielle Besserstellung nach sich ziehen.

Erbschaftststeuer – Wohneigentum – Testament

Die jeweiligen Freibeträge und die neuen Regelungen zur Erbschaftssteuer bei Wohneigentum sollten zudem auch bei der Abfassung eines Testaments im Blickfeld sein, wenn man darauf wert legt, dass eher weniger als mehr Steuern auf das Erbe erhoben werden. Wer eine entsprechende Nachlassregelung vor sich hat, sollte sich zudem immer wieder einmal über die aktuelle Rechtslage erkundigen. Denn wie das Beispiel der jüngsten Erbschaftssteuer-Reform zeigt, können dann und wann auch Gesetzes-Änderungen und Neuregelungen eingeführt werden.

Fazit
Wer als Lebenspartner, Ehepartner oder Kind eine geerbte Wohnimmobilie als sogenanntes Familienheim weiterhin (oder ab Erbzeitpunkt) selbst nutzt, muss keine Erbschaftssteuer zahlen. Die Neuregelung vom 1.1.2009 kann auch bei einer Testamentsabfassung in den Blick genommen werden.