Mietminderung – Gerichtsurteile, die Ihre Miete senken können

Wenn eine gemietete Wohnung nicht das hält, was bei Unterschrift unter den Mietvertrag versprochen wurde, kann die Miethöhe herabgesetzt werden. Ob die defekte Einbauküche, unzugängliche Garagenplätze oder Zugluft in der Wohnung, immer wieder haben Gerichte das Recht auf Mietminderung bestätigt. Solange ein Mangel nicht behoben ist, können in Einzelfällen 20 Prozent, 50 Prozent oder noch mehr von der regelmäßigen Mietüberweisung einbehalten werden.

Immer wieder wurden seit Bestehen der Bundesrepublik durch Gerichtsurteile Mietminderungen durchgesetzt. In einem Urteil des Landgerichts Köln wurde einmal einem Kläger das Aussetzen der Mietzahlung zu 100 Prozent gestattet, weil die Garage nicht wie vorgesehen nutzbar war. Solche hohen Mietminderungen dürften zwar eher die Ausnahme sein, doch es kann eine ganze Reihe von Anlässen geben, für die eine Mietsenkung gerechtfertigt ist. So etwa wenn eine anhaltende Lärmbelästigung die Wohnungsnutzung in normalem Umfang unmöglich macht. Oder wenn undichte Fenster für Wassereintritt oder erheblichen Durchzug in den Zimmern sorgen.

Die gesetzliche Grundlage im BGB

Auslöser für eine Minderung kann es dabei sein, wenn man direkt nach dem Einzug etwas entdeckt,  das im Mietvertrag anders angegeben oder bei einer Wohnungsbesichtigung nicht sofort erkenntlich war. Auch wenn während der weiteren Mietzeit ein Mangel eintritt, der trotz entsprechendem Hinweis an den Vermieter in einer angemessenen Frist nicht ausgeräumt wird. Die Grundlage für Mietminderungen steht im § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dort heißt es:

„(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.“

Gerichtsentscheidungen zur Mietminderung

Die Einschränkung der Wohnungstauglichkeit kann durch ganz verschiedene Umstände gegeben sein. Auch die Höhe der Minderung ist meist ein großes Stück weit eine Ermessensfrage. Für Zugluft in der Wohnung hat das LG Kassel einem Bewohner 20 Prozent Reduzierung zuerkannt. Für einen nicht funktionstüchtigen Fahrstuhl hat das AG Charlottenburg einem Bewohner im 4. Stock 10 Prozent Reduzierung zugesprochen. Auch in jüngerer Zeit hat es immer wieder einschlägige Gerichtsurteile zum Paragraph 536 BGB gegeben. Die Urteile zu kennen ist nicht unwichtig, wenn man abschätzen möchte, ob man selber in einem vergleichbaren Fall Ansprüche geltend machen kann.

Messen Sie Ihre Wohnfläche zentimetergenau nach

Neue Gerichtsentscheidungen betreffen beispielsweise die nutzbare Wohnungsfläche nach Quadratmetern, wenn diese vom Mietvertrag oder der Zeitungsannonce deutlich abweicht. Schließlich hat man die Wohnung nicht zuletzt nach der Größe ausgesucht. Doch nicht jeder packt bei der Erstbesichtigung den Meterstab aus und überprüft die Angaben. Genau das kann aber durchaus empfehlenswert sein. Und wenn nicht vor dem Einzug, so haben Sie immerhin noch anschließend Gelegenheit, die genaue Wohnungsgröße auszurechnen.

Mehr als zehn Prozent unterhalb der angegebenen Wohnfläche

In einem Fall stellte sich heraus, dass statt der angezeigten 100 Quadratmeter nur 81 zur Verfügung standen. Hier urteilte das Gericht, dass ein Mietnachlass rechtens sei (Aktenzeichen BGH VIII ZR 144/09). Auch ein Mieter, bei dem statt 76 qm nur 53 qm beim Nachmessen herauskamen, bekam Recht (Az.: BGH VIII ZR 256/09). Ab einer Unterschreitung von mehr als 10 Prozent stehen Ihnen entsprechend der Rechtssprechung Möglichkeiten offen, dass die Miete sinkt.

Wichtig – Was steht im Mietvertrag?

Doch nicht immer ist die reine Prozentzahl ausschlaggebend. Wichtig ist auch, was konkret im Mietvertrag steht. In einem anderen Fall waren es zum Beispiel nur 42,9 statt 54,7 qm (Urteil vom 10. November 2010, Aktenzeichen BGH VIII ZR 306/09), das sind über 20 Prozent. Trotzdem befand der Bundesgerichtshof, dass eine Mietminderung nicht zulässig sei. Im Vertragstext war nämlich ausdrücklich auf die Anzahl der Zimmer und nicht – wie üblich – auf die Wohnfläche abgestellt. Prüfen Sie daher auch, was exakt in Ihrem Mietvertrag als Vertragsgrundlage angegeben ist.

Gründe für eine Mietminderung

Außer einer zu geringen Wohnfläche können beispielsweise folgende Punkte Grund für eine Minderung der Miete sein:

• kaputte Dusche
• undichtes Dach
• Einrüstung des Gebäudes und Abhängung mit Schutzplanen
• Mängel der Heizung
• defekte Elektroinstallation
• Fluglärm bei fehlenden Schallschutzvorrichtungen
• Hellhörigkeit der Wohnung
• Schimmelbildung
• u.a.

Fazit

Der erste Schritt bei einem auftretenden Mangel ist die Mitteilung an den Vermieter. Wenn dieser nicht in einer angemessenen Frist (z.B. 14 Tage) für Abhilfe sorgt, kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Bei einer Unterschreitung der Wohnfläche können dabei sogar Rückzahlungen für zurückliegende Monate oder Jahre eingefordert werden. Das sind im Zweifelsfall Beträge über mehrere tausend Euro, die ein geprellter Mieter zurückverlangen kann.