Nebenkostenabrechnung richtig deuten – So geht’s!

Wie Sie ihre Nebenkostenabrechnung richtig deuten, welche Posten hinein gehören und was Sie tun können, wenn die Nebenkostenabrechnung falsch ist, lesen Sie hier.

Die Nebenkosten werden auch als „zweite Miete“ bezeichnet, da sie eine erhebliche finanzielle Belastung für die Mieter darstellen. Wenn Sie Ihre Nebenkostenabrechnung erhalten, sollten Sie diese erst genau überprüfen, um festzustellen, ob die Zahlen stimmen. Die einzelnen Posten, die zu der Abrechnung gehören, beziehen sich auf die Betriebskosten, die vom Vermieter auf die Mietparteien umgelegt werden. Energieverbrauch, Wasser und Abwasser, Straßenreinigung und Hausmeisterkosten gehören ebenso dazu wie Versicherung, Pflege der Außenanlagen und ggf. Aufzug.

Welche Kosten gehören in die Nebenkostenabrechnung?

• Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung sind ein typischer Bestandteil der Abrechnung. Sie beinhalten den Wasserverbrauch und die notwendigen Wartungsarbeiten an den Anlagen. Die Kosten für die Entwässerung beziehen sich auf die städtischen Kanalnutzungsgebühren.
• Überprüfen Sie nicht nur die Verbrauchskosten von Gas, Wasser und Strom, sondern auch die städtischen Gebühren (Straßenreinigung, Müllabfuhr usw.) sowie die regelmäßige Hausreinigung von allgemein zugänglichen Gebäudeteilen.
• Die Gartenpflege inklusive Personalkosten sowie die Schornsteinreinigung sind weitere Elemente der Nebenkostenabrechnung. Achten Sie aber darauf, dass die Schornsteinreinigung nicht doppelt aufgeführt wird, da diese häufig in der Heizkostenabrechnung erscheint.
• Sachversicherungskosten (Feuer, Sturmschaden, Wasserschaden) für das Gebäude dürfen vom Vermieter umgelegt werden, ebenso wie die Haftpflichtversicherung, die zusätzlich zum Gebäude den Aufzug oder den Öltank beinhalten kann.

Welche Kosten erscheinen auf der Nebenkostenabrechnung?

Kontrollieren Sie die Zusammensetzung der Nebenkosten, die im betreffenden Abrechnungszeitraum angefallen sind. Der Vermieter darf die laufenden öffentlichen Betriebskosten des Gebäudes und des Grundstückes veranschlagen. Achten Sie auf das Kleingedruckte im Mietvertrag, denn die Grundsteuer ist nicht in jedem Fall aufgeführt.

Welche Kosten gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung?

• Eventuelle Beiträge zu Vermieter-, Haus- sowie Grundbesitzervereinigungen dürfen nicht auf der Abrechnung der Nebenkosten erscheinen.
• Auch Kreditzinsen und Gebühren von Kreditinstituten und Banken gehören nicht mit auf die Abrechnung.
• Der Kauf oder die Reparatur von Wasserleitungen ist reine Vermietersache.
• Versicherungen hinsichtlich Rechtsschutz, Mietausfall und Reparaturkosten gehören nicht auf die Nebenkostenabrechnung. Das bedeutet, dass auch die Kosten für Reparaturen und Renovierungsaufgaben vom Vermieter allein getragen werden.

Über welchen Zeitraum wird abgerechnet?

Die Nebenkostenabrechnung darf sich nur auf einen Zeitraum von maximal zwölf Monaten erstrecken. Sie muss nicht notwendigerweise von Januar bis Dezember laufen, also ein Kalenderjahr betreffen, sondern richtet sich häufig nach den Abrechnungen der Energieversorger.

Hier gilt, dass Sie als Mieter die Abrechnung maximal zwölf Monate im Anschluss an den Abrechnungszeitraum zugestellt bekommen.

Bei einer späteren Nachforderung haben Sie Glück gehabt und brauchen nicht zu zahlen, jedenfalls wenn das Verschulden der Verzögerung nicht beim Vermieter liegt. Falls die einzelnen Beträge schwer nachvollziehbar sind, haben Sie das Recht, die Originalbelege bzw. die ursprünglichen Rechnungen zu sehen. Prüfen Sie sowohl den Zeitraum der Abrechnung als auch die einzelnen Daten, um sicherzugehen, dass alles stimmt.

Was tun, wenn die Nebenkostenabrechnung offensichtlich falsch ist?

Sie haben maximal zwölf Monate Zeit, um Einspruch gegen die Abrechnung der Nebenkosten einzulegen. Es wird jedoch geraten, möglichst frühzeitig anzuzeigen, dass Sie nicht einverstanden sind. Beim Mieterbund wird Ihnen empfohlen, die Abrechnung nach spätestens vier Wochen zu reklamieren. Je früher Sie Einspruch einlegen, desto schneller kann die Einigung abgewickelt werden. Gerade bei hohen Nachzahlungen ist daher eine schnelle Beanstandung sinnvoll, damit es nicht zu unnötigen Vorauszahlungen bzw. zu unverhältnismäßigen Anhebungen kommt. Zunächst müssen Sie die Erhöhung bezahlen, doch falls diese sich als falsch bzw. unbegründet erweist, erhalten Sie die Überzahlung zurück.

Widerspruch einlegen

Der Einspruch gegen die Abrechnung muss schriftlich erfolgen und eine genaue Begründung für die Beanstandung enthalten. Dies kann beispielsweise die Posten betreffen, die der Vermieter ungerechtfertigt auf die Mieter verteilt hat, oder eine falsche Berechnung der Verbrauchskosten.