Die Finanzierung einer Eigentumswohnung scheint auf den ersten Blick einfacher als die Finanzierung eines Hauses. Doch hier gibt es einige Besonderheiten zu beachten.
Wer auf der Suche nach einer geeigneten Immobilie und der passenden Finanzierung ist, muss viele Faktoren berücksichtigen. Zunächst besteht die wichtigste Frage darin, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten. Eine Entscheidung zwischen diesen beiden Immobilientypen fällt vielen Menschen schwer, denn sowohl Lebensart als auch die finanziellen Aspekte betreffend, haben beide ihre Vor- und Nachteile. Welche das sind, erklären wir im Folgenden.
Der Traum vom Eigentum
Den Traum von den eigenen vier Wänden haben viele Menschen. Statt Monat für Monat Miete zu zahlen, wollen sie ihr Geld lieber in eine eigene Immobilie investieren. Darüber hinaus bietet Wohneigentum weitere Vorteile. Sie können sich alles so herrichten, wie Sie wollen, müssen nicht mit einer Kündigung wegen Eigenbedarf oder einem Verkauf rechnen. Im Idealfall ist der Immobilienkredit bis zur Rente getilgt und so reduzieren sich die Lebenshaltungskosten in dieser Lebensphase.
Doch nicht jeder träumt dabei vom Häuschen mit Garten. Denn die Vorzüge einer Stadtwohnung sind nicht zu unterschätzen. Gerade, wer es gewohnt ist, stadtnah und zentral zu leben, möchte in Zukunft ungern darauf verzichten. Und während die einen es genießen, in einem frei stehenden Haus Abstand zu den nächsten Nachbarn zu haben, schätzen andere die Vorzüge einer Hausgemeinschaft. Zudem spielen die Finanzen eine wichtige Rolle bei der Entscheidung für eine Eigentumswohnung.
Nicht zuletzt abhängig vom Budget haben Wohnungen und Häuser ihre Besonderheiten und ihre Vor- und Nachteile. Diese reichen von den Nebenkosten bis hin zu den Annehmlichkeiten, die Käufer sich wünschen. Auf den ersten Blick scheinen Wohnungen bei den aktuellen Immobilienpreisen finanziell leichter zu stemmen sein. Trotzdem ist es wichtig, im Vorfeld verschiedene Angebote zu vergleichen, um so den kostengünstigsten Immobilienkredit zu finden. Entsprechende Onlineportale bieten dafür die einfachste und unkomplizierteste Möglichkeit. Wenn Sie unter anderem eine Eigentumswohnung über smava finanzieren, können Sie sicher gehen, dass die Konditionen an Ihr persönliches Budget angepasst sind. Doch gilt zu bedenken, dass bei einer Eigentumswohnung auch Kosten auf Sie zukommen können, die bei einem Haus erspart bleiben.
Übrigens: Nach dem Einfamilienhaus ist die Eigentumswohnung die zweithäufigste Form des Immobilienbesitzes von Privathaushalten. In Deutschland nannten zu Beginn des Jahres 2018 rund 14 Prozent der Haushalte eine Wohnung ihr Eigen.
Günstigere Preise bei Eigentumswohnungen
Was den Kaufpreis angeht, kommen Käufer bei einer Eigentumswohnung meist günstiger weg. Natürlich kommt es hier auch auf die genaue Lage und die Ausstattung an. Die luxuriös modernisierte Loftwohnung im Zentrum der Großstadt kostet sicher mehr als das kleine Häuschen auf dem Land.
Und: Schaut man auf die Preise für die Quadratmeter Wohnfläche, sind Wohnungen tatsächlich teurer als Häuser. Dafür kommen beim Hauskauf unter Umständen noch Kosten für das Grundstück hinzu. So kommen den Gesamtpreis betreffend Käufer von Eigentumswohnungen in der Regel im Schnitt günstiger weg.
Die Wohnungspreise sind aufgrund steigender Nachfrage in den vergangenen Jahren ebenso wie die Preise für Häuser enorm gestiegen. Vor allem in Großstädten und Ballungszentren ist dieser Trend zu beobachten. Verstärkt wird diese Tendenz dadurch, dass einerseits die Nachfrage immer weiter steigt, andererseits immer weniger Raum für Neubauten zur Verfügung steht bzw. geschaffen werden kann.
➡️ Der durchschnittliche Preis für eine Eigentumswohnung lag Ende 2021 bei 3.353 Euro pro Quadratmeter.
Die laufenden Kosten
Aufgrund der meist geringeren Wohnflächen und der lediglich anteiligen Beteiligung an den Gesamtkosten für die Instandhaltung des Grundstücks, haben Eigentumswohnungen in puncto Nebenkosten einen Vorteil zu bieten. Bei Grundsteuer, Versicherungen, Müllabfuhr, Wasser und Abwasser stehen Besitzer einer Eigentumswohnung oft besser da als Hausbesitzer.
Dafür müssen sie häufig Kosten für eine Hausverwaltung und Hausmeisterdienste mittragen. Verwaltung und Hausmeister übernehmen Arbeiten, die ein Hausbesitzer größtenteils einfach selbst erledigt.
Darüber hinaus sind auch für die Eigentumswohnung Rücklagen zu bilden. Zu den Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung der Wohnung selbst kommt in der Regel die gemeinschaftliche Rücklage für die Wohnanlage, in die jeder Wohnungsbesitzer monatlich einen festen Betrag einzahlen muss.
Wohnungseigentümer müssen monatlich das sogenannte Hausgeld bezahlen.
Zu den Bestandteilen des Hausgelds gehören:
- Betriebskosten (Abwasser, Müllabfuhr, Gartenpflege, etc.)
- Heizkosten und Stromkosten für gemeinschaftlich genutzte Räume wie Waschküche oder Treppenhaus
- Hausmeisterkosten
- Kosten für die Gebäudeversicherung
- Verwaltungskosten
- Rücklagen für Reparaturen und Renovierungen an der Wohnanlage
Die Kaufnebenkosten
Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Eigentumswohnung zu erwerben, darf nicht vergessen, dass auch hier zum reinen Kaufpreis die Kaufnebenkosten hinzukommen. Diese fallen bei einer Wohnung ebenso an wie beim Kauf eines Hauses. Die Kaufnebenkosten setzen sich aus den Notarkosten, Grundbuchkosten, der Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls einer Maklerprovision zusammen.
➡️ Auch beim Wohnungskauf fällt die Grunderwerbsteuer an. Denn die Wohnung befindet sich auf einem Grundstück, dass der Käufer mit Erwerb der Wohnung anteilig mit kauft. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland verschieden.
Soll die Wohnung renoviert oder modernisiert werden, kommen weitere Kosten zum Kaufpreis hinzu. Bei der Berechnung des Budgets und der Finanzierung sollten all diese Kosten von Anfang an berücksichtigt werden.
➡️ Die Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf betragen etwa 10 Prozent des Kaufpreises.
Nicht jeder wünscht sich ein Häuschen mit Garten. Manch einer weiß die Vorzüge einer schicken Stadtwohnung zu schätzen. Ob diese günstiger ist als ein Haus auf dem Land, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab.
Weniger Entscheidungsfreiheit in der Eigentumswohnung
Wohnungskäufer müssen sich darüber bewusst sein, dass sie mit Erwerb der Eigentumswohnung einen Anteil an einer Immobilie kaufen. Darum ist die Entscheidungsfreiheit für Wohnungseigentümer begrenzt. Wo ein Hausbesitzer selbst entscheiden kann, ob und wann etwas repariert oder modernisiert wird und diese Entscheidung an seine finanzielle Lage anpassen kann, muss sich der Besitzer einer Eigentumswohnung nach den Wünschen der Eigentümergemeinschaft richten.
➡️ Die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft bestimmt, zu welchem Zeitpunkt welche Maßnahmen durchgeführt werden. Diese Entscheidungen müssen finanziell auch von den Eigentümern mitgetragen werden, die eigentlich dagegen gestimmt haben.
Dies ist tatsächlich ein Punkt, der viele Immobilienkäufer davor abschreckt, in eine Wohnung zu investieren.
Banken bewerten Wohneigentum unterschiedlich
Eigentumswohnungen wird im Allgemeinen ein geringerer Wertzuwachs nachgesagt als Häusern. Und es heißt, sie seien schwerer wieder zu verkaufen. Allerdings ist dies von Wohnung zu Wohnung sehr unterschiedlich und hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Entscheidend ist nicht zuletzt die Lage der Wohnung. Liegt das Eigentum in einem beliebten Stadtviertel in einer Großstadt, wird es sich wahrscheinlich einfacher wieder verkaufen lassen als ein Häuschen irgendwo im Nirgendwo. Natürlich spielen auch Ausstattung und Zustand der Wohnung eine Rolle für den Wiederverkaufswert. Wer seine Wohnung gut in Schuss hält, modernisiert und energetisch saniert, steigert ihren Wert deutlich.
Im Rahmen eines Finanzierungsangebots bewerten auch Banken und Kreditinstitute Immobilien unterschiedlich. Bei Häusern wird zwischen frei stehenden Einfamilienhäusern – dem beliebtesten Wohneigentum mit entsprechendem Wert – Doppelhaushälften, Reihenendhäusern und Reihenmittelhäusern unterschieden. Danach sind die Eigentumswohnungen angesiedelt, wenn sie sich nicht gerade in einer begehrten Lage befinden. Neben der Lage zählt auch für die Banken der Gesamtzustand der Wohnung und des Gebäudes. Zudem kann der Wert von Wohnungen von Stockwerk zu Stockwerk variieren.
So kann die Eigentumswohnung finanziert werden
Ansonsten gelten für die Finanzierung einer Eigentumswohnung die gleichen Anforderungen wie beim Kauf eines Hauses. Das Angebot der Banken hängt schließlich nicht nur vom Wert der Immobilie, sondern auch und vor allem von der Bonität der Kreditnehmer ab.
Zur Finanzierung einer Eigentumswohnung gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Meist wird ein Annuitätendarlehen angenommen. Denkbar sind auch ein Volltilgerdarlehen oder ein Bausparvertrag.
✔ Das Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen wird in festgelegten und stets gleichbleibenden monatlichen Raten getilgt. Dies bietet eine hohe Planungssicherheit für die Kreditlaufzeit. In der Regel wird ein Zinssatz über mehrere Jahre festgeschrieben. Die Restschuld nach Ende der Zinsbindung wird schließlich mit einer Anschlussfinanzierung getilgt, sofern sie nicht bereits durch Sondertilgungen entfällt.
✔ Das Volltilgerdarlehen
Das Volltilgerdarlehen ist eine spezielle Form des Annuitätendarlehens. Bei einem Volltilgerdarlehen bleibt nach Ablauf der Kreditlaufzeit keine Restschuld. Eine Anschlussfinanzierung ist daher nicht notwendig. Die Laufzeit des Darlehens ist entsprechend länger.
✔ Bausparvertrag
Des Weiteren ist die Bausparsofortfinanzierung ein oft angebotenes Modell. Diese Form der Finanzierung ist auch als Konstantdarlehen bekannt. Anders als bei einem klassischen Bausparvertrag kann die Immobilie hier sofort gekauft werden, ohne dass es eine Ansparphase gibt. In gewisser Weise ist die Bausparsofortfinanzierung ein Bausparvertrag rückwärts. Die Bank leistet eine Vorauszahlung und das Ansparen der notwendigen Summe, um diese Vorauszahlung zu begleichen, erfolgt im Nachhinein. Eine Bausparsofortfinanzierung ermöglicht oftmals auch die Finanzierung einer Eigentumswohnung ohne Eigenkapital. Hierfür wird allerdings eine hervorragende Bonität und ein sicheres und hohes Einkommen vorausgesetzt.
Selbstverständlich kann auch ein herkömmlicher Bausparvertrag in die Finanzierung einer Eigentumswohnung eingebracht werden. Die Käufer müssen hier jedoch zunächst eine bestimmte Summe ansparen, bevor sie ein Darlehen zu einem festen Zinssatz in Anspruch nehmen können. Der klassische Bausparvertrag lohnt sich daher für alle, die den Immobilienkauf frühzeitig planen.
Tipp: Auch für die Finanzierung von Eigentumswohnungen gibt es Fördermöglichkeiten. Eine energetische Sanierung wird hier beispielsweise ebenso unterstützt wie bei einem Haus. Es kann sich in jedem Fall lohnen, sich in diesem Punkt näher zu informieren.
Eigenkapital – je mehr, desto besser
Auch bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung spielt das Eigenkapital eine wichtige Rolle. Und hier gilt: Je mehr, desto besser. Zwar werden von einigen Kreditinstituten auch Vollfinanzierungen angeboten, doch lässt sich die Bank das erhöhte Risiko in der Regel durch einen Zinsaufschlag vergüten. Dies gilt besonders, wenn nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten über das Darlehen finanziert werden sollen (110-Prozent-Finanzierung). Je mehr Eigenkapital Käufer einbringen können, umso besser werden die Kreditangebote ausfallen.
Fazit
Die Finanzierung einer Eigentumswohnung läuft vom Prinzip her ähnlich ab, wie die eines Hauses. Käufer sollten sich allerdings vor der Kreditanfrage genau über die wohnungsspezifischen laufenden Kosten, die das sogenannte Hausgeld beinhaltet, informieren. Denn für die Berechnung einer realistischen monatlichen Tilgungsrate dürfen diese nicht außen vor bleiben.
Zudem gilt: Wer Kreditangebote vergleicht, kann viel Geld sparen. Vergleichsportale im Internet geben mit wenigen Klicks einen umfassenden Überblick über die unterschiedlichen Konditionen der Banken.
